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Comment gérer au mieux la trêve hivernale et les expulsions de locataires ?

Comment gérer au mieux la trêve hivernale et les expulsions de locataires ?

 

La trêve hivernale va bientôt démarrer puisqu’elle se déroule entre le 1er novembre et le 15 mars prochain. Nombreux sont les propriétaires qui croient, à tort, que l’on ne peut rien faire contre les locataires mauvais payeurs pendant cette période. Idée reçue !

 

Explications :

La trêve hivernale est définie par l’article L 613-3 du Code de la construction et de l’habitation comme une période pendant laquelle on ne procède à aucune expulsion locative. En pratique, cela veut donc dire que l’on ne peut pas mettre les gens à la rue pendant l’hiver.

Mais même si les expulsions sont interrompues, cela ne veut pas dire pour autant que vous devez rester inactif. La trêve hivernale bloque les expulsions mais pas la procédure ! En effet, l’expulsion locative par la force n’intervient qu’au terme d’un processus nécessairement long et destiné à trouver une solution moins traumatisante pour le locataire en difficulté.

 

Voici donc ce qui l’est possible de faire pendant cette trêve hivernale :

 

  • Obtenir un jugement d’expulsion

Lorsque votre locataire ne paie plus son loyer, vous devez le relancer, d’abord par téléphone ou par mail, puis si la situation perdure au bout du deuxième mois d’impayés, vous devez lui faire délivrer par huissier un commandement de payer.

Votre locataire a alors deux mois pour payer s’il s’agit d’une location vide, et un mois le plus souvent s’il s’agit d’une location meublée.

Si au terme de ce délai votre locataire n’a pas régularisé sa situation, vous devez  saisir le tribunal d’instance pour obtenir un jugement.

Ce jugement va permettre alors:

- de condamner le locataire à payer les sommes dues,

- de mettre fin au bail,

- de prononcer l’expulsion.

Le jugement est ensuite notifié par huissier au locataire qui dispose d’un mois maximum pour faire appel.

Passé ce délai, le locataire reçoit un commandement d’avoir à quitter les lieux par huissier. Il a deux mois pour obtempérer. Et ce n’est qu’ensuite que l’expulsion par la force est envisagée.

Vous l’avez vu, c’est une procédure qui va durer entre 6 mois et un an et qui devra être menée avec un huissier et souvent un avocat. C’est la raison pour laquelle vous ne devez pas attendre mais au contraire engager la procédure rapidement, et donc précisément pendant la trêve hivernale.

 

  • Exécuter le jugement d’expulsion

Aucune solution amiable n’a été trouvée avec les différents organismes sociaux, vous avez obtenu un jugement d’expulsion et tous les délais ont été respectés. Le locataire va donc devoir quitter les lieux.

Ce n’est bien évidemment ni vous, ni un serrurier, ni même un huissier qui pouvez expulser un locataire et sa famille. Il va donc falloir recourir à la force publique, c’est-à-dire aux forces de police.

Avec le concours de l’huissier, vous allez demander à la préfecture le concours de la force publique. Pour se prononcer, la préfecture sollicite un rapport du commissariat de police et un rapport de l’assistante sociale. L’un et l’autre convoquent le locataire pour qu’il s’explique.

Cependant, très souvent, le locataire ne répond pas à ces convocations et ne fait donc pas état de ses difficultés.

La préfecture décide d’accorder ou de refuser l’intervention de la force publique, au cas par cas, et dossier par dossier. Le refus de la préfecture doit être motivé. Ainsi, par exemple, l’expulsion n’est jamais accordée en cours d’année scolaire lorsque le locataire a des enfants scolarisés.

En revanche, le refus de la préfecture d’intervenir vous donnera droit obligatoirement à une indemnisation.

Mais vous l’avez compris, même si la préfecture accorde le concours de la force publique, celle-ci n’intervient pas pendant la trêve hivernale car on n’expulse pas les gens en hiver.

L’expulsion en revanche interviendra dès la fin de la trêve, soit le 16 mars. La préfecture préviendra alors tous les intervenants : le locataire, le bailleur, l’huissier, la police, la mairie et l’assistante sociale.

En résumé, pendant la trêve hivernale, il n’est donc pas possible de mettre les gens dehors, sauf dans deux cas de figure prévus par l’article L 313-3 du Code de la construction et de l’habitation.

La loi prévoit donc deux cas dans lesquels on va expulser, même en hiver :

 

  • les squatters : il s’agit de personnes occupant le logement par voie de fait, c’est-à-dire des occupants entrés dans les lieux sans avoir jamais eu l’accord du propriétaire ni été titulaires d’un titre quelconque. En d’autres termes, il s’agit de personnes entrées dans le logement par effraction.

 

  • les occupants d’un logement situé dans un immeuble frappé d’un arrêté de péril.

 

Malheureusement, en dehors de ces deux cas, l’expulsion ne peut pas avoir lieu en hiver, et ce qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée.

 

Car contrairement à une autre idée reçue, les règles d’expulsion sont les mêmes, que vous louiez votre appartement vide ou meublé. Vous ne serez donc jamais  « à l’abri » d’un locataire mauvais payeur en meublé.