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Comment donner congé dans les règles à son locataire en location meublée ?

Trois cas de figure sont présentés ci-dessous engendrant chacun des conséquences particulières

Le logement loué constitue la résidence principale du locataire

 

En matière de location meublée à usage de résidence principale du locataire, les congés fonctionnent selon le même principe qu’en location vide. Ils ne peuvent être donnés qu’à la fin de chaque échéance et doivent être motivés de la même manière.

 

La forme du congé
Même si la loi ne l’impose pas, le congé doit être donné par courrier recommandé avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier. Tout autre moyen est à éviter fortement car il donnerait la possibilité au locataire de contester la validité du congé.

 

Le délai de préavis
Le délai de préavis est de trois mois. Ce délai court :
•    à compter du jour de la réception de la lettre recommandée (attention cela veut dire que la seule présentation du courrier ne fait donc pas courir le délai de préavis) ;
•    à compter de la signification de l’acte d’huissier.
Si le délai de préavis n’est pas respecté, le congé n’est pas valable et le contrat est alors reconduit pour un an.

 

POINT CLÉ : Pour ne pas risquer de voir le contrat être reconduit, il est préférable d’envoyer votre demande de congé quatre mois avant la fin du bail. Ainsi, dans le cas où le locataire ne réceptionne pas le courrier (en cas d’absence ou par malveillance), vous aurez encore le temps de faire appel à un huissier.
Car à l’inverse, dans le cas du congé par huissier, l’avis de passage suffit : même si le locataire est absent, le délai de préavis court et le congé est valable.

 

Les motivations du congé
Pour être valable, le congé doit être justifié par l’un des trois motifs prévus par la loi.

 

Le congé pour vente
Le congé peut être motivé par la volonté de vendre le logement loué. A la différence de la location vide, le congé pour vente n’entraîne pas obligation d’une offre de vente au profit du locataire : ce dernier ne dispose d’aucun droit de préemption et n’est donc nullement prioritaire sur la vente.

 

Le congé pour reprise dite personnelle
Si la loi prévoit la possibilité de donner congé pour une reprise personnelle, elle ne précise pas les bénéficiaires de la reprise. L’usage est de considérer qu’il doit s’agir du cercle de la proche famille, comme en location vide (les ascendants, descendants, le conjoint, le partenaire pacsé ou le concubin, etc.) mais rien ne l’impose.

 

Le congé pour motif légitime et sérieux
Comme en location vide, il est possible de donner congé pour un motif légitime et sérieux. Même si cette notion n’a pas été clairement définie par la loi, il peut s’agir de fautes graves du locataire (impayés importants, défaut d’assurance, sous-location, nombreuses dégradations, troubles de voisinage graves) ou, beaucoup plus rarement, d’un motif indépendant de toute faute du locataire (démolition du logement).

 

Le logement est loué à un étudiant pour neuf mois

Si le bail est conclu avec un étudiant, il peut être d’une durée de neuf mois non renouvelable. On parle alors de bail à durée déterminée.
Dans ce cas, le contrat prend automatiquement fin à la date prévue au contrat, il ne sera donc pas nécessaire de donner congé. Mais en tant que propriétaire, vous aurez toujours intérêt à rappeler par écrit au locataire, quelques semaines avant la date d’expiration du contrat, que la location se termine et qu’il doit quitter les lieux. Cela évite tout risque de contestation sur la date de libération des lieux.

Le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire

Dans cette hypothèse, aucune règle ne s’impose. C’est uniquement le contrat qui détermine les modalités du congé. Ainsi, il peut prévoir une durée de préavis inférieure ou supérieure à trois mois (en fonction de la durée de la location) et le propriétaire peut se dispenser d’avoir à motiver le congé qu’il délivre.
Même si rien ne l’impose, il est d’usage, même en location à usage de résidence secondaire, de prévoir que le locataire puisse donner congé à tout moment et le propriétaire seulement à l’échéance du contrat.