Foire aux questions

Nous avons toujours cette recherche de vous accompagner le mieux possible dans cette démarche comptable et fiscale qu’est la location meublée.

Pour cela vous trouverez ci-dessous les questions qui ont été le plus souvent posées à notre expert-comptable partenaire.

 

N’hésitez pas à nous contacter pour finaliser correctement votre projet et être sûr d’optimiser au maximum votre situation fiscale.

Comment puis-je valoriser mon bien ?

Si vous avez acquis votre bien en cours d’année, vous pouvez vous baser sur la valeur indiquée sur votre acte d’acquisition majorée des éléments suivants :

 

•     honoraires du notaire,
•     droits de mutation et d’enregistrement,
•     commissions versées à l’agence immobilière

 

Dans les autres situations, la valeur de votre bien correspond à ce qu’il vaut le jour du début de votre activité. Afin que la valeur du bien ne puisse pas être remise en cause par l’administration fiscale,  nous vous conseillons de faire procéder à son évaluation par un expert immobilier, ou effectuer une simulation sur certains sites spécialisés.

Les meubles indispensables dans une location meublée

•    Aucune liste officielle de meubles pour une location meublée

 

Si vous décidez de disposer dans le logement uniquement quelques meubles (un canapé-lit, une table ou une armoire par exemple) et bien cela ne suffira malheureusement pas à qualifier votre location de meublée.
Pourtant, aucun texte de loi ne donne de liste précise des meubles considérés comme indispensables à la vie au quotidien. Ce sont donc les décisions des tribunaux qui ont déterminé ce qu’est un meublé.

 

•    Les meubles doivent être considérés comme indispensables pour la vie quotidienne

Sont indispensables : un couchage (lit ou canapé) avec une couette ou une couverture, une table, des chaises, un placard de rangement, des luminaires. Pour les pièces destinées au repos, un dispositif d’occultation des fenêtres doit être installé (volets, rideaux, stores…).
En plus de ce mobilier assez basique, le propriétaire doit mettre dans le logement le matériel nécessaire à la vie courante. La cuisine doit comporter l’électroménager nécessaire à la préparation des repas (plaque de cuisson ou cuisinière et réfrigérateur), ainsi que les ustensiles de cuisine (casseroles, poêles), mais aussi la vaisselle permettant de prendre les repas (assiettes, couverts, verres, etc.). Il s’agit d’éléments dont le locataire ne peut pas se passer pour vivre au quotidien.

 

•    Les meubles doivent être en bon état et cela dans toutes les pièces du logement loué meublé

Si les meubles ne doivent pas forcément être neufs, ils doivent dans tous les cas être en bon état d’usage. Vous avez donc intérêt à installer des meubles plutôt robustes et procéder à leur remplacement au fil du temps.
Quel que soit le nombre de pièces composant le logement, toutes doivent être meublées de façon adéquate car tout le logement doit être habitable immédiatement par le locataire. Par conséquent, si une pièce reste vide alors que les autres sont suffisamment équipées pour y vivre normalement, la location n’est pas considérée comme meublée. Le propriétaire apprécie selon la configuration du logement ce qui est nécessaire.

 

•    Les éléments de confort du meublé varient selon le type de logement

Selon la capacité d’accueil et le standing du logement qu’il va louer, vous devez adapter votre manière de l’équiper. Si celui-ci est assez vaste pour y accueillir une famille, un lave-linge ne représentera dans ce cas plus un élément de confort mais une nécessité ! De même, dans un logement de standing, le locataire s’attend à trouver une télévision ainsi qu’un minimum d’équipements électroménagers tels qu’une cafetière électrique ou un grille-pain, par exemple.
Par ailleurs, n’hésitez pas à fournir des éléments de confort supplémentaires : tapis de salon ou de salle de bains, coussins, table basse, lampes complémentaires…
En revanche, le linge de maison est un élément qui n’est pas à fournir dans une location meublée.

 

•    Prenez garde à la requalification en vide !

L’élément clé de la location meublée, c’est l’inventaire. Il s’agit de la liste complète des éléments d’équipement mobilier (les meubles, la vaisselle, les éléments de décoration…). C’est à l’arrivée du locataire que cet inventaire est établi.
Lors de la remise des clés, vous remplissez avec le locataire  le formulaire d’état des lieux, et vous dressez donc en même temps l’inventaire complet du mobilier. Une fois cette tâche terminée, vous devez inscrire la date et signez tous les deux le document qui va ensuite être annexé au contrat de location.
Même si la réalisation de l’inventaire est évidemment une tâche fastidieuse, elle est indispensable. Par la suite, si un doute était émis sur la qualification du logement en meublé, c’est ce document, qui vous permettra de faire la différence avec une location vide. Il témoigne de la présence de meubles et des éléments d’équipements suffisants pour permettre la qualification de meublé. Il fait donc fonction de preuve du caractère meublé du logement.
Autre utilité de l’inventaire (comme de l’état des lieux) : à la fin de la location, le propriétaire et le locataire comparent les documents et voient ce qui manque ou ce qui a été dégradé.

 

•    Quelles sont les conséquences de la requalification d’une location meublée en location vide ?
Le cadre juridique et la fiscalité de la location vide sont très différents de ceux du meublé.

 

•    Requalifié en location vide, le bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui sont plus protectrices pour le locataire.

 

•    Ainsi, en vide, le bail est de trois ans renouvelable par tacite reconduction et non de un an renouvelable comme en meublé. Le contrat en meublé peut même être de neuf mois non renouvelables si le locataire est étudiant et que dès le départ, le propriétaire et le locataire se mettent d’accord pour un contrat de location meublée pour étudiant de neuf mois.

 

•    Les revenus tirés de la location vide sont des revenus fonciers alors que ceux tirés de la location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux. Le régime fiscal n’est donc pas du tout le même.

Quelle est ma date de départ pour mon activité de LMNP ?

Le point de départ de l’activité LMNP est celle de la mise en location du bien meublé, c’est donc la date à laquelle l’appartement va être disponible à la location.

 


Deux exemples :
Si votre bien n’est pas encore loué:


Le 4 octobre vous publiez une annonce pour votre appartement en indiquant qu’il ne sera disponible qu’à partir du 10 octobre. Si vous signez un bail à compter du 15 octobre, la date de mise en location meublée sera le 10 octobre.

 


Cette date de mise en location meublée est importante car c’est elle qui va permettre à l’expert-comptable de calculer la date de début de l’amortissement du bien.

Quelles sont les charges que je peux déduire avec cette activité LMNP?

Le régime réel permet de déduire de votre résultat d’activité l’ensemble des charges concernant le bien et son exploitation.
Peuvent donc être considérées comme charges déductibles :

 

  • Les factures d’entretien et de réparations que vous effectuez dans votre logement
  • La taxe foncière
  • Les frais d’assurance habitation et d’emprunt
  • Les frais de gestion notamment le syndic
  • Les frais de procédure en cas de litige avec un locataire
  • Les abonnements et consommations divers intégrés dans le montant du loyer mais dont la facturation vous est adressée (par exemple facture téléphonique, abonnement internet)
  • Les provisions pour risques (par exemple risque d’impayé)
  • Les intérêts de l’emprunt effectué pour l’achat du bien ou pour le financement de travaux
  • Les frais du centre de gestion agréé, de l’expert-comptable, et en règle générale, tous les frais pouvant être rattachés à votre activité LMNP (transport notamment)

 

N’hésitez pas à nous contacter afin d’obtenir de plus amples renseignements !

Quelles sont les revenus que dois-je déclarer ?

Les recettes sont constituées par le montant des loyers hors taxe, encaissés ou non, ainsi que les provisions pour charges prévues dans le contrat de location.

 

Il faut également ajouter à ce total les recettes accessoires (indemnité perçue en cas de litige, en cas de dégâts…).

 

Tous les revenus de l’année d’imposition, qu’ils soient encaissés ou non, devront être inclus dans les recettes. Cela constitue une règle propre aux bénéfices industriels et commerciaux: la comptabilité d’engagement. Cette règle est en effet différente lorsqu’il s’agit de revenus fonciers (notamment revenus tirés de la location vide), car dans cette hypothèse vous ne devez déclarer que les loyers effectivement encaissés.